不動産相続で起こりがちな落とし穴と解決策
――“財産”が“トラブル”に変わるとき
- 事例の背景
Gさん（80歳・男性）は、長年暮らした自宅と近隣の貸家2棟を所有していました。
妻に先立たれ、3人の子どもがいましたが、誰が不動産を相続するかは話し合っていませんでした。
Gさんの死後、相続人である3人の子どもが話し合いを始めましたが、すぐに行き詰まりました。
理由は、不動産を「どう分けるか」が決まらなかったためです。
- 不動産相続の難しさ
現金や預貯金のように「分ける」ことができない不動産は、相続で最も揉めやすい資産です。
- 価値の評価が難しい：同じ土地でも固定資産税評価額と市場価格が異なる。
- 共有名義にすると処分が難しい：売却・建替えには全員の同意が必要。
- 代償金の支払い能力：不動産を取得した相続人が他の相続人へ支払えないことが多い。
Gさんの家族も、
「兄が家をもらって当然」「不公平だ」
「売却して平等に分けよう」「いや住み続けたい」と主張が対立しました。
- 起こったトラブル
結論が出ないまま時間が経過。
長男が固定資産税を払い続け、他の兄弟に負担を求めたことで関係が悪化。
不動産の登記は故人名義のまま数年が経過し、結果として「相続登記未了」の状態に。
その後、相続人の1人が亡くなり、さらに相続人が増えて話し合いが複雑化。
土地を売りたくても、**「相続人が10人以上」**となり、全員の同意が取れないという深刻な事態になりました。
- 行政書士が行ったサポート
清和行政書士事務所では、家族の同意を得ながら次のステップで対応しました。
- 財産の可視化
固定資産評価証明書を取得し、土地・建物の評価を明確化。
- 相続関係説明図の作成
複雑化した家系を図で整理し、誰が相続人かを明確に。
- 代償分割案の提示
家を相続する長男が他の兄弟に金銭を支払う「代償分割」を提案。
- 遺産分割協議書の作成と署名支援
合意内容を文書化し、登記・税務申告まで一貫サポート。
結果、相続人全員が納得する形で不動産の名義変更が完了し、
家族関係の修復にもつながりました。
- 不動産相続の「落とし穴」を防ぐポイント
落とし穴 | よくある原因 | 解決策 |
共有名義で放置 | 登記を先延ばしにする | 早めに遺産分割協議を実施 |
評価額の不一致 | 市場価格と税評価額の混同 | 専門家による評価書を活用 |
代償金トラブル | 現金不足で支払えない | 生命保険・売却・信託活用で補填 |
相続人増加 | 登記未了のまま次世代へ | 相続登記義務化を意識して早期対応 |
- 行政書士が支援できること
- 相続人調査・関係説明図の作成
- 固定資産評価・財産目録作成
- 遺産分割協議書の起案・文案調整
- 不動産登記手続きの司法書士連携
- 相続登記義務化に向けた事前整理
特に2024年以降、**相続登記の義務化（3年以内）**が施行され、
放置すると過料（10万円以下）の対象になる可能性もあります。
「まだ先でいい」と思っている間に複雑化する――
それが“不動産相続の最大のリスク”です。
- まとめ
不動産は「価値ある財産」であると同時に、適切に整理しなければ“負債”にもなり得る資産です。
相続は早期に情報を共有し、家族全員が納得できる仕組みを整えることが大切です。
行政書士は、家族の立場に寄り添いながら、法的手続きと調整役の双方から支援します。
「登記をどうすればいいか分からない」「兄弟で話し合いが進まない」など、
小さな疑問でも、ぜひ早めにご相談ください。
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